• Data: 2025-01-12 • Autor: Katarzyna Bereda
Zmarła siostra mojego dziadka – bezdzietna i niezamężna. Zgodnie z testamentem zostawiła mi w spadku swoje mieszkanie. Sprawa spadkowa jest aktualnie w sądzie – sędzia nakazał mi znalezienie i podanie kontaktu do wszystkich kuzynów mojego taty (rodzice dziadka dawno nie żyją, jego jedyna siostra, która jeszcze żyje, zrzekła się zachowku). Udało nam się znaleźć dane i kontakt do wszystkich kuzynów i kuzynek taty oprócz jednego, który urodził się i mieszkał w USA i nikt z rodziny nie miał z nim kontaktu od lat i dawno nie żyje. Dostarczyliśmy dokumenty do sądu i postępowanie nadal trwa. Jako spadkobierczyni testamentowa cioci od jej śmierci pokrywam wszystkie koszty czynszu i mediów z własnej kieszeni, a mieszkanie stoi puste i te wydatki zaczynają mi ciążyć. Z konta zmarłej po śmierci zniknęły pieniądze, a z mieszkania kilka wartościowych przedmiotów. Stoi za tym jedna z kuzynek taty, która dopiero będzie przesłuchiwana w sprawie spadku. Czy mogę prawnie wynająć mieszkanie, w sprawie którego trwa postępowanie w sądzie? Pieniądze z najmu bardzo by mi się w tym momencie przydały.
Niestety, jeżeli nie jest jeszcze uregulowana sprawa własności mieszkania – nie może Pani mieszkania wynająć, albowiem obecnie nie jest wiadome, kto zostanie jego właścicielem.
Pomimo tego, że testament wskazuje na Panią, sprawa może trwać i uczestnicy postępowania mogą np. spróbować podważyć testament. Jedynie właściciel może dokonać rozporządzenia nieruchomością, a więc ją wynająć, a właściciel zmarł i na ten moment, nie zostali po nim ujawnieni formalnie spadkobiercy, dlatego nie można dokonać rozporządzenia nieruchomością. Musi Pani poczekać na uzyskanie prawa własności mieszkania. Inaczej sytuacja wyglądałaby w przypadku, gdy mieszkanie byłoby już wynajmowane za życia spadkodawcy i chciałaby Pani umowę przedłużyć.
Zgodnie z treścią art. 922 § 1 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą z chwilą jego śmierci na jedną lub kilka osób stosownie do przepisów księgi niniejszej.”.
Do spadku wchodzą w szczególności prawa rzeczowe z wyjątkiem tych, które ukształtowane zostały przez ustawodawcę jako wygasające z chwilą śmierci uprawnionego (a więc niedziedziczne). Po pierwsze więc, ustawodawca wskazał na prawa i obowiązki dziedziczne i niewyłączalne ze spadku (tzw. prawa bezwzględnie dziedziczne).
Cecha dziedziczności nadana jest tym prawom przez przepisy iuris cogentis, a spadkodawca nie może własną wolą wpływać na ich dziedziczenie. Praw i obowiązków dziedzicznych nie można w drodze czynności prawnych uczynić niedziedzicznymi, a więc wyłączyć ze spadku i przykładowo sprawić ich wygaśnięcie z chwilą śmierci podmiotu uprawnionego lub zobowiązanego albo spowodować ich przejście na określone osoby, niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami, czy też nie.
Z uwagi na powyższe podnoszę, iż najem stanowi prawo majątkowe wchodzące w skład spadku, a więc podlega dziedziczeniu przez spadkobierców. Zatem prawo najmu podlega normalnym zasadom dziedziczenia i przechodzi na spadkobierców po zmarłym w odpowiednich częściach, a więc w stosunku do posiadanych przez nich udziałów lub jeżeli mówimy o testamencie – na spadkobiercę testamentowego.
Dlatego obecnie, jeżeli nie jest uregulowany stan prawny nieruchomości, a więc formalnie nie został wskazany nowy jej właściciel, a więc spadkobierca – powinna Pani wstrzymać się z możliwością najmu nieruchomości do czasu zakończenia postępowania i wskazania Panią jako wyłącznej właścicielki nieruchomości w księgach wieczystych.
Sytuacja finansowa i czas oczekiwania
Pani Anna odziedziczyła mieszkanie po zmarłej cioci, ale postępowanie spadkowe trwa już ponad rok, ponieważ sąd wymaga ustalenia wszystkich możliwych spadkobierców. W tym czasie Pani Anna musi pokrywać koszty związane z utrzymaniem mieszkania, jednak nie może go wynająć, ponieważ formalnie nie jest jeszcze właścicielką. Brak możliwości generowania przychodów z najmu znacząco wpływa na jej budżet, ale według prawa musi czekać na zakończenie postępowania, by formalnie móc decydować o mieszkaniu.
Długotrwałe postępowanie i problemy z mieniem
Pan Marek odziedziczył mieszkanie po zmarłym bracie na podstawie testamentu. Niestety, część rodziny kwestionuje testament, co prowadzi do przedłużającego się postępowania spadkowego. W międzyczasie z mieszkania znikają wartościowe przedmioty, a Pan Marek nie ma formalnego prawa, aby wynająć nieruchomość i pokrywać koszty jej utrzymania z czynszu. Dodatkowo, sąsiedzi zaczynają zgłaszać uwagi o niewłaściwe utrzymanie lokalu, co dodatkowo komplikuje sytuację.
Czekanie na prawne uregulowanie statusu mieszkania
Pani Barbara jest jedyną spadkobierczynią swojego zmarłego wujka, który zostawił jej mieszkanie w testamencie. Mimo że nie ma innych spadkobierców, postępowanie przedłuża się z powodów proceduralnych. Pani Barbara chciałaby wynająć mieszkanie, by zyskać na pokrycie bieżących opłat związanych z utrzymaniem nieruchomości, ale ze względu na brak formalnych praw do niej, nie może legalnie wynająć lokalu i musi czekać na ostateczny wyrok sądu.
Postępowanie spadkowe może trwać długo, co bywa uciążliwe dla spadkobierców, zwłaszcza gdy są zmuszeni pokrywać koszty utrzymania odziedziczonego mieszkania. Dopóki formalnie nie zostanie uregulowana kwestia własności, wynajem nieruchomości przez spadkobiercę nie jest możliwy. Jedynie zakończenie postępowania i uzyskanie prawa własności pozwala na swobodne zarządzanie spadkiem, w tym wynajem mieszkania.
Potrzebujesz pomocy w sprawach spadkowych lub wynajmu nieruchomości? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy pomogą Ci znaleźć rozwiązanie. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
