• Data: 2024-10-13 • Autor: Iryna Kowalczuk
Ojciec zmarł w 2004 r. Jak dotąd nie przeprowadziliśmy po nim sprawy spadkowej. Matka i ojciec byli współwłaścicielami niewielkiego mieszkania. Jest nas 4 dorosłych dzieci. Zgadzamy się wszyscy na sprzedaż tego mieszkania przez matkę i ustaliliśmy między sobą sposób podziału pieniędzy ze sprzedaży. Jakich formalności należy dopełnić, aby szybko sfinalizować sprzedaż, jeśli matka chce, aby sprawy sprzedaży prowadził syn? Z jakiej wysokości opłatami i podatkami należy się liczyć?
Należy w pierwszej kolejności przeprowadzić sprawę spadkową po ojcu. Jak wynika z opisu, spadkobiercami ojca są jego dzieci oraz małżonka. Udział małżonki w spadku wynosi 1/4, a pozostały spadek podzielą między sobą dzieci zmarłego w częściach równych.
Stwierdzenia nabycia spadku można dokonać w sądzie lub przed notariuszem (wtedy otrzymuje się tzw. akt poświadczenia dziedziczenia).
Postępowanie przed sądem:
Postępowanie mające doprowadzić do stwierdzenia nabycia spadku wszczyna się poprzez złożenie w sądzie rejonowym, właściwym ze względu na ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy (czyli Pani ojca), wniosku o stwierdzenie nabycia spadku.
Generalnie wnosząc do sądu sprawę o ustalenie praw do spadku, trzeba wymienić wszystkich spadkobierców, którzy dziedziczą.
Cała procedura stwierdzenia nabycia spadku kończy się wydaniem przez sąd postanowienia o stwierdzeniu nabycia spadku, w którym sąd stwierdzi, kto dziedziczy spadek po spadkodawcy.
Od wniosku o stwierdzenie nabycia spadku należy wnieść opłatę. Opłata ta jest stała i wynosi 50 zł.
Spadkobiercy mogą także ustanowić pełnomocnika, który będzie ich reprezentował przed sądem.
Art. 86 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) wskazuje, iż strony i ich organy lub przedstawiciele ustawowi mogą działać przed sądem osobiście lub przez pełnomocników.
W myśl art. 87 § 1 K.p.c. pełnomocnikiem może być adwokat lub radca prawny, a w sprawach własności przemysłowej także rzecznik patentowy, a ponadto osoba sprawująca zarząd majątkiem lub interesami strony oraz osoba pozostająca ze stroną w stałym stosunku zlecenia, jeżeli przedmiot sprawy wchodzi w zakres tego zlecenia, współuczestnik sporu, jak również rodzice, małżonek, rodzeństwo lub zstępni strony oraz osoby pozostające ze stroną w stosunku przysposobienia.
Postępowanie przed notariuszem.
Od marca 2009 r. drugim sposobem na potwierdzenie przez spadkobiercę prawa do spadku jest notarialne poświadczenie dziedziczenia. Taki dokument ma taką samą moc prawną jak prawomocne postanowienie sądu o stwierdzeniu nabycia spadku.
Warto pamiętać, że akt poświadczenia dziedziczenia może sporządzić każdy notariusz i nie ma tutaj znaczenia ostatnie miejsce zamieszkania spadkodawcy (jak to jest w postępowaniu sądowym).
Spadkobiercy nie muszą składać żadnych wniosków oraz pism procesowych. Muszą jednak spełnić następujące warunki:
Wybór notariusza zapewnia sprawne, szybkie, łatwiejsze, a przede wszystkim mniej sformalizowane przeprowadzenie sprawy spadkowej.
Na początek należy umówić się na spotkanie z notariuszem. Można to zrobić osobiście lub telefonicznie. Notariusz informuje o tym, jakie dokumenty trzeba ze sobą zabrać, aby móc poświadczyć dziedziczenie (m.in. akt zgonu spadkodawcy, akty urodzenia i małżeństwa potencjalnych spadkobierców, testament, gdy dziedziczenie jest na podstawie testamentu).
W kancelarii notarialnej spotykają się wszystkie osoby, które mogą być brane pod uwagę jako spadkobiercy.
Notariusz w obecności spadkobierców, a także osób, które mogą być brane pod uwagę jako spadkobiercy ustawowi, sporządza protokół dziedziczenia (będzie to akt notarialny).
Stanie się tak tylko wtedy, gdy pomiędzy spadkobiercami nie będzie sporu o spadek (o to, kto jest spadkobiercą, a nie – jak podzielić poszczególne składniki spadku – to rozstrzyga inny akt, dotyczący działu spadku.
Gdy spadkodawca pozostawił po sobie testament, to notariusz go otwiera i ogłasza. W przypadku poświadczenia dziedziczenia, które następuje przed upływem sześciu miesięcy od daty śmierci spadkodawcy, spadkobiercy składają oświadczenia o przyjęciu lub odrzuceniu spadku.
Notariusz na podstawie protokołu dziedziczenia sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia. Określi on krąg spadkobierców oraz ich udziały w dziedziczonym majątku. Nabierze jednak mocy prawnej dopiero, gdy zostanie zarejestrowany w elektronicznym rejestrze poświadczeń dziedziczenia.
Poświadczenie dziedziczenia u notariusza kosztuje 150 zł (100 zł za protokół dziedziczenia, 50 zł za sporządzenie aktu poświadczenia). Cena jest taka sama bez względu na liczbę osób, które biorą udział w tej czynności. Do tej sumy należy dodać jeszcze 23% podatku VAT.
Opłaty nie obejmują jednak kosztów, które są związane z wypisem aktów poświadczenia dziedziczenia. Każdy spadkobierca, którego dotyczy sprawa, może żądać wypisów aktu w dowolnej ilości. Taki wypis kosztuje 6 złotych netto od każdej strony dokumentu.
Po stwierdzeniu nabycia spadku powinna Pani (jak i każdy z pozostałych spadkobierców) zgłosić nabycie spadku do urzędu skarbowego.
Co do zasady, do spadków i darowizn stosuje się przepisy obowiązujące w dniu powstania obowiązku podatkowego. Jednak w przypadku przepisu art. 4a ustawy (zupełne zwolnienie) zastosowanie mają przepisy intertemporalne ustawy nowelizującej. Stanowiły one, że do nabycia własności rzeczy lub praw majątkowych, które nastąpiło przed dniem wejścia w życie ustawy (nowelizującej), stosuje się przepisy w brzmieniu obowiązującym przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy (ustawa weszła w życie 1 stycznia 2007 r.).
W tym miejscu należy omówić kwestię nabycia spadku – zgodnie z Kodeksem cywilnym nabycie spadku nie ma nic wspólnego z kwestią postępowania o stwierdzeniu nabycia spadku. Art. 925 K.c. stanowi bowiem, że spadkobierca nabywa spadek z chwilą otwarcia spadku. Oznacza to, że chwilą decydującą o objęciu danego spadku zwolnieniem zupełnym jest data śmierci spadkodawcy.
Jeśli spadkodawca zmarł przed 1 stycznia 2007 r., nie ma zastosowania zupełne zwolnienie dla najbliższej rodziny niezależnie od tego, kiedy przeprowadzono postępowanie spadkowe.
Wymiar podatku zostaje określony przez urząd skarbowy po złożeniu zeznania podatkowego na druku SD-3.
Znaczna część osób kupujących mieszkania i domy na rynku wtórnym korzysta z usług profesjonalnych pośredników handlu nieruchomościami (agencji nieruchomości). Te kształtują swoje wynagrodzenie w oparciu o prowizję, oscylującą w okolicach 2,5-3% wartości nieruchomości, choć można je negocjować.
Każda próba przeniesienia własności nieruchomości wymaga zachowania formy szczególnej: aktu notarialnego. Poza sporządzeniem aktu, notariusz pobiera również podatek od czynności cywilno-prawnych (2%) oraz koszty wpisu zmiany prawa w księdze wieczystej i ewentualnie założenia nowej księgi. Wizyta u notariusza może więc okazać się bardzo kosztowna.
Koszty odpisów aktu notarialnego wynoszą 6 zł + VAT za każdą rozpoczętą stronę.
Po zawarciu umowy notariusz kieruje do Sądu Wieczystoksięgowego wniosek o wpis nowego prawa do księgi wieczystej, jeżeli nieruchomość jej nie posiada, wnosi również o jej założenie. Koszt wynosi 200 zł za wpis i 60 złotych za założenie księgi.
Podatek od czynności cywilnoprawnych naliczany jest od każdej umowy sprzedaży, zamiany i darowizny. W przypadku nieruchomości stawka podatku wynosi 2% wartości tejże nieruchomości. Podatek obciąża kupującego.
Brak formalności spadkowych i sprzedaż
Rodzina Nowaków po śmierci ojca nie przeprowadziła sprawy spadkowej. Po 15 latach matka zdecydowała się na sprzedaż wspólnego mieszkania. Dzieci zgodziły się na podział pieniędzy, ale przed rozpoczęciem transakcji konieczne było stwierdzenie nabycia spadku. Dzięki zgodzie wszystkich spadkobierców postępowanie przeprowadzono u notariusza, co pozwoliło szybko przeprowadzić sprzedaż.
Syn pełnomocnikiem
W rodzinie Kowalskich matka chciała sprzedać mieszkanie po zmarłym mężu, jednak z racji wieku i stanu zdrowia nie mogła sama zająć się sprawami formalnymi. Cała rodzina zgodziła się, aby syn pełnił rolę pełnomocnika. Po przeprowadzeniu stwierdzenia nabycia spadku u notariusza syn uzyskał upoważnienie do sprzedaży, co pozwoliło na szybkie zakończenie transakcji.
Podział pieniędzy po sprzedaży
Rodzina Zielińskich przeprowadziła sprawę spadkową po ojcu, aby móc sprzedać mieszkanie. Matka oraz czworo dorosłych dzieci ustalili podział pieniędzy z transakcji jeszcze przed jej finalizacją. Dzięki przejrzystym zasadom i odpowiednio przeprowadzonym formalnościom, cała procedura zakończyła się bezkonfliktowo, a każdy spadkobierca otrzymał swoją część zgodnie z ustaleniami.
Sprzedaż mieszkania bez przeprowadzonej sprawy spadkowej po zmarłym ojcu jest niemożliwa, ponieważ nieuregulowany stan prawny nieruchomości uniemożliwia dokonanie transakcji. W celu sfinalizowania sprzedaży należy przeprowadzić postępowanie spadkowe, co można zrobić sądownie lub u notariusza. Dopiero po ustaleniu spadkobierców i ich udziałów można sprzedać nieruchomość, a dopełnienie wszystkich formalności pozwoli uniknąć problemów i opóźnień.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz sporządzanie pism, które pomogą w sprawach spadkowych, sprzedaży nieruchomości oraz formalnościach prawnych – szybko, wygodnie i bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
