• Data: 2024-04-25 • Autor: Tomasz Krupiński
Trzy lata temu wraz z rodzeństwem nabyliśmy spadek po rodzicach – dom w równych częściach. Jedna z sióstr ma długi i wierzyciel wszedł na hipotekę nieruchomości. Jaka będzie dalsza procedura? Czy mogę spłacić dług siostry w zamian za przejęcie jej części nieruchomości? Jeśli tak, jak to zrobić?
Najczęściej w praktyce dzieje się tak, że komornik prowadzący egzekucję na wniosek wierzyciela zajmuje udział w nieruchomości i przystępuje do procesu jej sprzedaży.
Zgodnie z art. 1004 Kodeksu postępowania cywilnego (K.p.c.) do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości, jak również do egzekucji z użytkowania wieczystego, stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości z zachowaniem przepisów poniższych. Jak więc z tego przepisu wynika, możliwe jest prowadzenie egzekucji z ułamkowej części nieruchomości.
W celu skierowania egzekucji do nieruchomości dłużnika lub udziału wierzyciel powinien złożyć wyciąg, a w razie potrzeby odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie sądu wystawione na podstawie zbioru dokumentów prowadzonego dla nieruchomości, zawierające wskazanie jej właściciela (art. 943 § 1 i 3 K.p.c.) i na tej podstawie komornik dokonuje dalszych czynności zmierzających do dokonania opisu i oszacowania nieruchomości, a w konsekwencji do ewentualnej sprzedaży w drodze licytacji.
Nie jest do tego potrzebne postępowanie o dział spadku, gdyż ustawodawca nie przewidział konieczności przeprowadzenia postępowania o dział spadku, a jak wynika z powyższego, wystarczające jest samo ujawnienie w księdze wieczystej, nabytego w drodze postępowania o stwierdzenie nabycia spadku, udziału w spadku i z tego udziału prowadzenie postępowania egzekucyjnego bez naruszania praw pozostałych spadkobierców (por. uzasadnienie postanowienia Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt VII Co 765/13).
Zgodnie z art. 779 Kodeksu postępowania cywilnego:
„§ 1. Do egzekucji ze spadku konieczny jest – aż do działu spadku – tytuł egzekucyjny przeciwko wszystkim spadkobiercom.
§ 2. Jeżeli tytuł był wydany przeciwko spadkodawcy, przejście obowiązków na spadkobierców następuje stosownie do art. 788”.
Chociaż do chwili działu spadku (uprawomocnienie się orzeczenia działowego, podpisanie stosownej umowy) spadkobiercy odpowiadają za długi spadkowe solidarnie (art. 1034 Kodeksu cywilnego), niedopuszczalne jest prowadzenie egzekucji z poszczególnych przedmiotów należących do spadku, jeżeli wierzyciel nie dysponuje tytułem egzekucyjnym przeciwko spadkodawcy albo przeciwko wszystkim spadkobiercom.
Dopiero od momentu działu spadku można prowadzić egzekucję przeciwko jednemu ze spadkobierców, ale wówczas każdy ze spadkobierców może żądać zastrzeżenia w tytule wykonawczym ograniczenia swojej odpowiedzialności.
W praktyce jednak, jak Panu wskazałem powyżej, jeżeli w księdze wieczystej widnieje podział na części ułamkowe, to sądy zgadzają się na zajęcie ułamkowego udziału w nieruchomości, nawet przed przeprowadzeniem działu spadku.
W Pana przypadku nie mam informacji, czy sąd zajął hipoteką całą nieruchomość, czy też udział, czy było to jedynie zajęcie komornicze.
Gdyby przyjąć zgodność działania z prawem, to zgodnie z art. 912 K.p.c. wierzyciel może jedynie zająć prawo dłużnika do żądania działu spadku. Zgodnie z tym przepisem:
„§ 1. Jeżeli zajęte zostało prawo, z mocy którego dłużnik może żądać działu majątku, zajęcie obejmuje wszystko to, co dłużnikowi z działu przypadnie. Gdy dłużnik otrzyma z działu nieruchomość lub ułamkową jej część, sąd przeprowadziwszy dział zawiadomi o zajęciu sąd właściwy do prowadzenia księgi wieczystej w celu ujawnienia zajęcia przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie zawiadomienia do zbioru dokumentów. Jeżeli wierzyciel w ciągu miesiąca po ukończeniu działu nie zażądał przeprowadzenia egzekucji z mienia przypadłego dłużnikowi, przedmioty majątkowe, z których egzekucji nie żądał, będą wolne od zajęcia.
§ 2. O zajęciu prawa, z mocy którego dłużnik może żądać działu, komornik zawiadomi wskazane przez wierzyciela osoby, przeciwko którym dłużnikowi przysługuje prawo żądania działu”.
Powyższy przepis znajduje zastosowanie przede wszystkim do takich sytuacji, w których dłużnikowi służyło prawo w majątku objętym współwłasnością łączną, a przepisy postępowania egzekucyjnego (w tym przepisy postępowania klauzulowego) nie umożliwiały przeprowadzenia egzekucji z tego majątku innymi sposobami świadczeń pieniężnych, gdyż wierzyciel nie dysponował tytułem wykonawczym, na podstawie którego mógł przeprowadzić egzekucję ze składników majątkowych objętych taką współwłasnością (np. tytułem wykonawczym z klauzulą wykonalności przeciwko małżonkowi dłużnika), a obecnie nie może go uzyskać, albo dopiero z chwilą powstania prawa dłużnika do działu majątku może zostać zastosowany ten sposób egzekucji (np. co do działu spadku).
Dotyczy to sytuacji, gdy zajęcie wierzytelności kieruje się do dłużnika, który ma prawo żądać działu spadku jako jeden ze współspadkobierców (art. 1035 i n. Kodeksu cywilnego w zw. z 680 i n. K.p.c.).
Przepis może znaleźć zastosowanie również wtedy, gdy dłużnik jest współwłaścicielem rzeczy ruchomych lub nieruchomości, gdyż ma wtedy prawo do żądania zniesienia współwłasności przez podział rzeczy wspólnej (art. 211 i n. Kodeksu cywilnego w zw. z art. 617 i n. K.p.c.), choć egzekucja z udziału dłużnika w prawach do tych rzeczy nie jest przez przepisy postępowania egzekucyjnego wykluczona.
Tak więc wierzyciel po zajęciu prawa dłużnika może wystąpić w jego zastępstwie do sądu o dokonanie działu albo wziąć udział w tym postępowaniu jako jego uczestnik w postępowaniu nieprocesowym (art. 510 K.p.c.). Po zakończeniu działu wierzyciel w ciągu miesiąca może zażądać w postępowaniu egzekucyjnym, w którym nastąpiło zajęcie, przeprowadzenia egzekucji ze wszystkich albo wskazanych przez niego składników majątku, które przypadły dłużnikowi przy zastosowaniu sposobów prowadzenia egzekucji świadczeń pieniężnych stosownie do tego, czy będą to rzeczy, prawa, czy inne wierzytelności.
Jeżeli więc w księdze wieczystej nie byłyby ujawnione prawa spadkobierców, to wierzyciel mógłby zająć jedynie prawo do żądania działu spadku. Jeżeli jednak są wskazane poszczególne udziały, to niektóre sądy dopuszczają zajęcie tego prawa, taktując je jako współwłasność ułamkowa a nie łączna (taka jaka łączy spadkobierców przed działem spadku i zniesieniem współwłasności).
Tak przy hipotece, jak i zajęciu nieruchomości, procedura prowadzi do sprzedania udziału w nieruchomości należącym do dłużnika i zaspokojeniu się z ceny sprzedaży przez wierzyciela. Jak już wspomniałem, do egzekucji z ułamkowej części nieruchomości stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące egzekucji z nieruchomości.
Zgodnie więc z art. 1005 K.p.c. „o zajęciu ułamkowej części nieruchomości komornik zawiadamia także pozostałych współwłaścicieli, a o zajęciu użytkowania wieczystego także właściciela nieruchomości oraz właściwy organ administracji rządowej lub właściwą gmina”.
Następnie według art. 1009 K.p.c. „w razie skierowania egzekucji do ułamkowej części nieruchomości opisowi i oszacowaniu podlega cała nieruchomość. Sumą oszacowania takiej części jest odpowiednia część sumy oszacowania całej nieruchomości”.
Jeżeli przedmiotem sprzedaży jest ułamkowa część nieruchomości, pozostają w mocy bez potrącenia ich wartości z ceny nabycia obciążenia tej części ułamkowej nieruchomości ujawnione przez wpis w księdze wieczystej lub złożenie dokumentu do zbioru oraz nieujawnione w ten sposób, lecz zgłoszone najpóźniej na trzy dni przed terminem licytacji, jeżeli zostały ustanowione przed powstaniem współwłasności.
Dalej muszę wiedzieć, czy dana nieruchomość jest nieruchomością rolną czy też nie. Na potrzeby porady przyjmuję, że nie jest. W tym wypadku Pan jako współwłaściciel mógłby przejąć tę nieruchomość dopiero po drugiej licytacji.
Zgodnie bowiem z art. 984 K.p.c.:
„§ 1. Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Jeżeli przedmiotem egzekucji jest nieruchomość rolna, stosuje się art. 982 z wynikającą z niniejszego przepisu zmianą co do ceny przejęcia. W wypadku gdy osoby określone w art. 982 nie skorzystają z prawa przejęcia nieruchomości rolnej, prawo to przysługuje także wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu.
§ 2. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.
§ 3. Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach – temu, czyja należność jest większa”.
Jak więc z powyższego wynika, sąd musi wyznaczyć dwie licytacje nieruchomości, zaś bezskuteczny przebieg drugiej licytacji, na której nikt nie przystąpił do przetargu, otwiera możliwość przejęcia nieruchomości (innego prawa, do którego stosuje się przepisy o egzekucji z nieruchomości) za cenę nie niższą od dwóch trzecich sumy oszacowania, czyli ceny wywołania na drugiej licytacji. Uprawniony do złożenia wniosku o przejęcie jest każdy z wierzycieli egzekwujących i hipotecznych oraz współwłaściciel, czyli Pan.
Wniosek składa się do sądu w terminie tygodnia od dnia zakończenia licytacji na piśmie lub ustnie do protokołu. Powinien odpowiadać warunkom formalnym, jeżeli został złożony na piśmie. Jeżeli braki formalne wniosku nie zostały usunięte w wyznaczonym terminie, sędzia przewodniczący zwraca wniosek, stosując odpowiednio art. 130 § 2 w zw. z art. 13 § 2 (por. uchwałę SN z 30 stycznia 2002 r., sygn. akt III CZP 84/2001, OSNC 2002, nr 10, poz. 122, LexisNexis nr 353770).
We wniosku wnioskodawca powinien wskazać cenę, za jaką przejmuje nieruchomość, oraz złożyć rękojmię, jeżeli ustawa od złożenia tej rękojmi go nie zwalnia (zob. uwagi do art. 962 i 964).
Sąd rozpoznaje wniosek o przejęcie nieruchomości, wydając postanowienie w przedmiocie udzielenia przybicia po przeprowadzeniu posiedzenia jawnego (zob. uwagi do art. 987 i 989 oraz 766). W ten sam sposób rozstrzyga o pierwszeństwie do przejęcia nieruchomości, jeżeli kilku współwłaścicieli wystąpiło z takim wnioskiem.
Pan jako współwłaściciel może także po prostu przystąpić do licytacji, ale wtedy nie ma Pan żadnych przywilejów. W przedmiocie złożenia kaucji obowiązują Pana ogólne zasady. Obecnie więc powinien Pan wziąć udział w normalnym postępowaniu egzekucyjnym i licytować udział w nieruchomości. Przez nabycie udziału w tym postępowaniu nabędzie Pan udział siostry będącej dłużnikiem.
O wszczęciu egzekucji z ułamkowej części nieruchomości i dalszych czynnościach komornik zawiadamia wszystkich współwłaścicieli (§ 126 rozporządzenia w sprawie czynności komorników). Pan jako współwłaściciel nieruchomości nie jest uczestnikiem postępowania, lecz w toku postępowania przysługują Panu określone prawa, np. prawo przejęcia nieruchomości.
Tak więc komornik zawiadomi Pana o postępowaniu, gdyż jest Pan współwłaścicielem nieruchomości.
Wniosek Pana o dział spadku także jest możliwy, gdyż Pan jako spadkobierca ma takie uprawnienie. W tym postępowaniu może Pan przejąć całą nieruchomość na wyłączną własność, z tym zastrzeżeniem, że hipoteka nie zniknie.
Proszę więc o precyzyjne informacje odnośnie zajęcia nieruchomości oraz numer księgi wieczystej nieruchomości (do sprawdzenia w elektronicznej bazie ksiąg wieczystych), gdyż sposób Pana postępowania będzie zależny od sposobu zajęcia nieruchomości (hipoteka czy zajęcie komornicze).
Przypadek Małgorzaty i zadłużonego brata Małgorzata odziedziczyła wraz z bratem dom po rodzicach. Niestety, brat miał znaczne długi, które sprawiły, że komornik wszedł na jego udział w nieruchomości. Małgorzata zdecydowała się spłacić wierzycieli brata, aby uniknąć licytacji i przejęła jego część domu. Dzięki temu zachowała nieruchomość w rodzinie i uniknęła ryzyka obniżenia jej wartości na rynku.
Sytuacja Anny i długów jej siostry Po śmierci rodziców, Anna i jej siostra odziedziczyły mieszkanie. Siostra Anny miała długi, które zagrażały ich wspólnemu majątkowi. Anna, aby ochronić majątek przed licytacją, postanowiła spłacić długi siostry w zamian za przejęcie jej udziału w mieszkaniu. Uzgodniła warunki spłaty bezpośrednio z wierzycielem i formalnie przejęła udziały siostry, co zostało odnotowane w księdze wieczystej.
Kazimierz decyduje się na spłatę długów córki Kazimierz po śmierci żony został współwłaścicielem rodzinnego domu wraz z córką. Córka zaciągnęła duże długi, co doprowadziło do zajęcia komorniczego jej części domu. Kazimierz, aby uniknąć sprzedaży domu na licytacji i obniżenia jego wartości, zdecydował się spłacić długi córki. W zamian za spłatę, córka zrzekła się na jego rzecz swojego udziału w nieruchomości, co pozwoliło Kazimierzowi na pełne przejęcie domu.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
2. Ustawa z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego - Dz.U. 1964 nr 43 poz. 296
3. Postanowienie Sądu Okręgowego w Poznaniu z dnia 29 stycznia 2014 r., sygn. akt VII Co 765/13
4. Uchwała Sądu Najwyższego z dnia 30 stycznia 2002 r., sygn. akt III CZP 84/2001
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
