• Data: 2024-12-18 • Autor: Katarzyna Nosal
Jestem jednym ze współwłaścicieli mieszkania (dokładnie jego 1/6). Mieszkanie to spadek po rodzicach (postanowienie sądu z 2005 r.). Jeden z braci mieszka w nim ze swoją rodziną. Pięcioro z nas (niemieszkających w nim) jest zgodne, jeśli chodzi o jego sprzedaż. Mieszkaniec niestety nie. Nie ma możliwości porozumienia i rozmowy, brat nie odpowiada na wysyłane wiadomości. Co trzeba zrobić, żebyśmy mogli sprzedać mieszkanie?
Jeśli chodzi o opisaną przez Pana sytuację, to może zdarzyć się, skoro brak jest jednomyślności wszystkich współwłaścicieli, że nie uda się sprzedać mieszkania.
Jeśli mamy do czynienia ze spadkiem, to oczywiście, aby pozbyć się współwłasności poszczególnych przedmiotów wchodzących w skład spadku, należy dokonać działu spadku. W tym przypadku ze zniesieniem współwłasności. Taki dział może nastąpić poprzez zawarcie umowy notarialnej, ale tylko wówczas, gdy wszyscy współspadkobiercy wyrażą zgodę na konkretny podział. Jeśli zgody nie ma, to do doprowadzenia sprawy do końca i rozsądnego rezultatu będzie potrzebne przeprowadzenie postępowania o dział spadku przed sądem właściwym dla miejsca położenia nieruchomości.
Oczywiście wydaje się, że skoro większość chce sprzedaży nieruchomości, to ma prawo do podjęcia decyzji, ale niestety nie jest tak w przypadku działu spadku i zniesienia współwłasności. Zgodnie z art. 1036 Kodeksu cywilnego „spadkobierca może za zgodą pozostałych spadkobierców rozporządzić udziałem w przedmiocie należącym do spadku. W braku zgody któregokolwiek z pozostałych spadkobierców rozporządzenie jest bezskuteczne o tyle, o ile naruszałoby uprawnienia przysługujące temu spadkobiercy na podstawie przepisów o dziale spadku”. Tak więc sami moglibyście sprzedać swoje udziały, a i to tylko w przypadku, gdyby ostatni współspadkobierca wyraził na to zgodę.
Pozostaje sądowy dział spadku, do którego stosuje się przepisy o współwłasności. Kodeks cywilny stanowi, że „każdy ze współwłaścicieli może żądać, ażeby zniesienie współwłasności nastąpiło przez podział rzeczy wspólnej, chyba że podział byłby sprzeczny z przepisami ustawy lub ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy albo że pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości”. Mieszkania nie da się podzielić na 6 części, zresztą byłoby to niecelowe. Pozostaje zatem przysądzenie mieszkania jednemu z Państwa z obowiązkiem spłaty pozostałych współspadkobierców. Jeśli żaden ze współspadkobierców nie może przejąć mieszkania na tych zasadach, sąd może dopiero zarządzić sprzedaż i podzielić uzyskaną z tego tytułu sumę. To nie do końca jest korzystne, ponieważ sprzedaż odbywa się w drodze licytacji przez komornika. Co oznacza zazwyczaj uzyskanie mniejszej sumy niż na wolnym rynku.
W opisanym przez Pana przypadku zasadnym byłoby przyznanie mieszkania bratu z obowiązkiem, by spłacił rodzeństwo w wysokości wartości ich udziałów. Oczywiście może okazać się, że brat bez sprzedaży mieszkania nie ma możliwości spłacić rodzeństwa. Sąd musi to brać pod uwagę, ponieważ dział i ustanowione spłaty nie mogą pokrzywdzić żadnego współspadkobiercy. W tej sytuacji sąd może przyznać mieszkanie komuś innemu, kto może dokonać spłaty rodzeństwa. Może warto spośród siebie wyznaczyć taką osobę, a między sobą umówić się, że ta konkretna osoba sprzeda mieszkanie i podzieli pieniądze. W każdym razie sąd będzie decydował co do zasady zgodnie z wnioskiem, chyba że nie da się tego zrealizować lub zasadny będzie inny podział.
Obecnie należy złożyć do sądu wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności. Taki wniosek możecie Państwo złożyć wszyscy (pięcioro spadkobierców), wskazując brata jako uczestnika postępowania. Ta sytuacja pokaże sądowi, że brat jest w opozycji. Wniosek taki podlega opłacie w wysokości 1000 zł. Nawet jeśli pięć osób złoży zgodny wniosek, co uzasadniałoby opłatę 300 zł, to brat nie wyraża zgody na taki sposób, jaki proponujecie, zatem nie można mówić o zgodnym wniosku w ogóle.
Do sprawy konieczne będzie postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, wyciąg z księgi wieczystej. To musicie Państwo dołączyć do wniosku. Warto mieć jakąś wycenę nieruchomości, ponieważ powinniście Państwo zaproponować cenę do uzyskania lub spłaty. Wycena może opierać się na internetowych ofertach sprzedaży podobnych lokali w okolicy położenia mieszkania. Jeśli brat zakwestionuje wartość mieszkania, to wówczas sąd powinien wyznaczyć biegłego rzeczoznawcę do wyceny.
Rodzina Nowaków odziedziczyła po zmarłych rodzicach mieszkanie w centrum miasta. Współwłasność przypadła czwórce rodzeństwa. Trzech braci chciało sprzedać lokal, aby podzielić się pieniędzmi, jednak siostra, która mieszkała w mieszkaniu, nie zgadzała się na jego sprzedaż. Nie podejmowała dialogu i nie chciała ustąpić. Bracia złożyli do sądu wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności. Sąd przyznał mieszkanie siostrze pod warunkiem spłaty pozostałych udziałowców. Gdy okazało się, że nie stać jej na spłatę, sąd zdecydował o sprzedaży mieszkania w trybie licytacji komorniczej.
Państwo Kowalscy odziedziczyli mieszkanie po ojcu. Cztery osoby posiadały po 1/4 udziału w nieruchomości, ale tylko jeden z braci – Adam – nie wyrażał zgody na sprzedaż. Pozostali współwłaściciele postanowili skierować sprawę do sądu o zniesienie współwłasności. W toku postępowania brat Adam zgodził się na przyjęcie mieszkania z obowiązkiem spłaty pozostałych współwłaścicieli. W celu uregulowania spłat Adam zaciągnął kredyt hipoteczny, dzięki czemu wszyscy otrzymali należne im środki finansowe.
Rodzeństwo Wiśniewskich odziedziczyło mieszkanie po dziadkach – sześcioro spadkobierców, z których pięcioro było zgodnych co do sprzedaży lokalu. Najstarszy brat zamieszkujący mieszkanie sprzeciwiał się sprzedaży i ignorował próby kontaktu. Rodzeństwo złożyło do sądu wniosek o dział spadku i zniesienie współwłasności, proponując, by mieszkanie zostało sprzedane na wolnym rynku. Sąd, widząc brak możliwości polubownego rozwiązania, zdecydował o sprzedaży mieszkania z podziałem środków proporcjonalnie do udziałów. Dzięki uzyskaniu rynkowej ceny wszyscy współspadkobiercy otrzymali sprawiedliwy zwrot z majątku.
Jeśli jeden ze spadkobierców nie zgadza się na sprzedaż odziedziczonego mieszkania, rozwiązaniem może być sądowy dział spadku i zniesienie współwłasności. Sąd może przyznać mieszkanie jednemu ze współspadkobierców z obowiązkiem spłaty pozostałych lub zarządzić jego sprzedaż i podział uzyskanych środków. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
Potrzebujesz pomocy w rozwiązaniu problemu ze sprzedażą odziedziczonego mieszkania lub przygotowaniu odpowiedniego pisma do sądu? Opisz swój problem w formularzu pod artykułem, a nasi prawnicy udzielą Ci fachowej porady!
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
