• Data: 2024-11-15 • Autor: Anna Sufin
Przeszło 30 lat temu mama przekazała mnie, jako następcy, gospodarstwo rolne wraz z budynkiem mieszkalnym i gospodarczym, w zamian pobierała emeryturę rolniczą. Na tejże ziemi wybudowałem nowy dom, w którym mieszkam. W starym domu do śmierci mieszkała mama wraz z moim bratem, który po rozwodzie wrócił w rodzinne strony, i niezamężną siostrą. Po zamążpójściu siostra się wyprowadziła. Pięć lat temu mama zmarła i w domu został tylko brat. Chciałbym wydzielić z powierzchni gospodarstwa działkę wraz ze starym domem i przekazać go dorosłej córce. Bratu zaproponowałbym część tego domu (1 pokój, kuchnię, łazienkę, przedpokój i werandę). Córka natomiast zajęłaby pozostałe pokoje oraz rozbudowałaby go o niezbędne pomieszczenia. Zbieram się do rozmowy z bratem na ten temat, wiem, że będzie przeciwny, jakie mam argumenty prawne? Czy w skrajnej sytuacji mogę jako właściciel domagać się od brata czynszu z tytułu zajmowania mojego budynku albo jego wyprowadzki? Brat opłaca bieżące rachunki.
Pański brat mieszka w należącej do Pana nieruchomości na zasadzie użyczenia – ustnego, ale jednak użyczenia. Może Pan to użyczenie wypowiedzieć i żądać od brata wyprowadzki. Może Pan również żądać od brata czynszu za zamieszkiwanie – fakt opłacania rachunków nie ma znaczenia dla możliwości naliczania czynszu.
Zgodnie z art. 713 Kodeksu cywilnego (K.c.): „Biorący do używania ponosi zwykłe koszty utrzymania rzeczy użyczonej. Jeżeli poczynił inne wydatki lub nakłady na rzecz, stosuje się odpowiednio przepisy o prowadzeniu cudzych spraw bez zlecenia”.
Brat, jako biorący do używania, powinien ponosić zwykłe koszty utrzymania rzeczy – części domu, jako normalne następstwo korzystania z rzeczy. Poprzez zwykłe koszty utrzymania należy rozumieć wydatki i nakłady pozwalające zachować rzecz w stanie niepogorszonym, utrwalającym jej właściwości i przeznaczenie. Chodzi więc o takie koszty, których poniesienie narzuca niezbędna potrzeba zachowania określonego stanu rzeczy. Jako przykłady kosztów objętych regulacją przepisu art. 713 K.c. wskazuje się koszty konserwacji, bieżących remontów, drobnych napraw.
Umowa użyczenia może zostać zawarta w dowolnej formie: pisemnej, ustnej, a także przez czynności faktyczne (per facta concludentia).
Zgodnie z art. 710 K.c. – przez umowę użyczenia użyczający zobowiązuje się zezwolić biorącemu, przez czas oznaczony lub nieoznaczony, na bezpłatne używanie oddanej mu w tym celu rzeczy. Stosownie natomiast do treści art. 715 K.c. – jeżeli umowa użyczenia została zawarta na czas nieoznaczony, użyczenie kończy się, gdy biorący uczynił z rzeczy użytek odpowiadający umowie albo gdy upłynął czas, w którym mógł ten użytek uczynić. Zgodnie zaś z art. 716 K.c. – jeżeli biorący używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową albo z właściwościami lub z przeznaczeniem rzeczy, jeżeli powierza rzecz innej osobie, nie będąc do tego upoważniony przez umowę ani zmuszony przez okoliczności, albo jeżeli rzecz stanie się potrzebna użyczającemu z powodów nieprzewidzianych w chwili zawarcia umowy, użyczający może żądać zwrotu rzeczy, chociażby umowa była zawarta na czas oznaczony.
W doktrynie ugruntował się pogląd, że jeżeli umowa zawarta na czas nieoznaczony nie określa celu użyczenia (takie określenie nie należy do essentialia negotii umowy użyczenia), wówczas możliwe jest wypowiedzenie w terminie uwzględniającym interesy obu stron (tak Z. Radwański, w: System, t. III, cz. 2, s. 383; J. Gudowski, w: Komentarz 2011, I, s. 497). Specyfika umowy użyczenia, w której jedna strona bez żadnego ekwiwalentu zmuszona jest do rezygnacji z korzystanie ze swojego prawa, powoduje, że dający w użyczenie nie może być pozbawiony możliwości rozwiązania istniejącego stosunku prawnego.
W doktrynie prezentowany jest również pogląd, zgodnie z którym jeżeli przedmiotem użyczenia jest lokal mieszkalny, wówczas stosując przez analogię przepis art. 688 K.c. dotyczący terminów wypowiedzenia najmu lokalu mieszkalnego. Należy uznać, iż taką bezterminową umowę użyczenia można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. (por. „Komentarz do kodeksu cywilnego. Księga trzecia Zobowiązania”, tom II, praca zbiorowa, Wydawnictwo Prawnicze Warszawa 1997 r., str. 221).
Ustne użyczenie nieruchomości
Piotr mieszkał od lat w domu na terenie gospodarstwa przekazanego jego bratu, Andrzejowi. Z uwagi na trudną sytuację życiową, po rozwodzie, wrócił do rodzinnej miejscowości, gdzie Andrzej zgodził się, aby zamieszkał w starym domu na zasadzie ustnej umowy użyczenia. Andrzej chciał jednak, aby Piotr płacił czynsz lub wydzielił działkę córce. Brat był przeciwny, argumentując, że sam opłaca rachunki i dba o dom. Andrzej postanowił skonsultować sytuację prawną, by zrozumieć, czy może wypowiedzieć bratu użyczenie i zmusić go do wyprowadzki.
Wypowiedzenie użyczenia po śmierci rodziców
Katarzyna odziedziczyła gospodarstwo rolne po rodzicach, na którym mieszkał jej brat Michał. Brat przez lata dbał o dom, ale Katarzyna chciała go rozbudować i przekazać swojej córce. Michał nie zgadzał się na zmiany, twierdząc, że ma prawo do korzystania z domu, ponieważ mieszkał tam od lat. Katarzyna dowiedziała się, że umowa użyczenia, na której brat opierał swoje roszczenia, może być wypowiedziana, jeśli nie było pisemnej umowy, co dało jej podstawę do podjęcia dalszych kroków.
Czynsz za korzystanie z części domu
Marek, właściciel gospodarstwa, mieszkał w nowo wybudowanym domu, a jego brat, Tomasz, zajmował część starego domu po rodzicach. Marek chciał wydzielić działkę dla swojej córki i zaproponował Tomaszowi możliwość korzystania z części domu za niewielką opłatą. Tomasz odrzucił tę propozycję, ale Marek przypomniał mu, że może żądać od niego czynszu za dalsze zamieszkiwanie, a w skrajnym przypadku wypowiedzieć użyczenie.
Właściciel gospodarstwa, w którym mieszka brat, ma prawo do podjęcia działań prawnych, jeśli chce zmienić zasady użytkowania nieruchomości. Może wypowiedzieć umowę użyczenia, zażądać czynszu lub nawet dążyć do wyprowadzki brata. Kluczowe jest, aby działania te były oparte na przepisach prawa cywilnego, które regulują kwestie użyczenia i korzystania z nieruchomości.
Oferujemy profesjonalne porady prawne online oraz pomoc w przygotowaniu pism, dostosowanych do Twojej sytuacji związanej z użytkowaniem nieruchomości i relacjami prawnymi z członkami rodziny. Skontaktuj się z nami, aby uzyskać kompleksową pomoc prawną bez wychodzenia z domu. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.
1. Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny - Dz.U. 1964 nr 16 poz. 93
Nie znalazłeś odpowiedzi na swoje pytania? Opisz nam swoją sprawę wypełniając formularz poniżej ▼▼▼ Zadanie pytania do niczego nie zobowiązuje.
Zapytaj prawnika - porady prawne online
Zapytaj prawnika
