Darowizna czy testament nieruchomości - jak zabezpieczyć interesy bliskich

W zakresie poruszonej przez Pana problematyki najczęściej znajduje w praktyce zastosowanie umowa darowizny lub testament. Przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku (art. 888 Kodeksu cywilnego).

Co do zasady oświadczenie darczyńcy w przedmiocie dokonania darowizny powinno być złożone w formie aktu notarialnego. Jednakże umowa darowizny zawarta bez zachowania tej formy staje się ważna, jeżeli tylko przyrzeczone świadczenie zostało spełnione. Wyjątkiem jest sytuacja darowizny nieruchomości (gruntu, budynku, lokalu mieszkalnego) oraz spółdzielczego prawa do lokalu, kiedy to koniecznie trzeba zachować formę aktu notarialnego dla ważności dokonanej czynności prawnej.

Podstawą do określenia maksymalnej stawki taksy notarialnej jest ogólna wartość majątku podlegającego działowi. Maksymalna stawka taksy notarialnej jest zależna od wartości majątku podlegającego działowi i wynosi od wartości:

wartość majątku do 3000 zł – maksymalna opłata 100 zł,
powyżej 3000 zł do 10 000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 3000 zł,
powyżej 10 000 zł do 30 000 zł – 310 zł + 2% od nadwyżki powyżej 10 000 zł,
powyżej 30 000 zł do 60 000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30 000 zł,
powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł – 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000zł,
powyżej 1 000 000 zł do 2 000 000 zł – 4770 zł + 0,2% od nadwyżki powyżej 1 000 000 zł,
powyżej 2 000 000 zł – 6770 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 2 000 000 zł, nie więcej jednak niż 10 000 zł, a w przypadku czynności dokonywanych pomiędzy osobami zaliczonymi do I grupy podatkowej w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn więcej niż 7500 zł.

Powyższe kwoty są kwotami maksymalnymi, jakie może naliczyć notariusz. Do powyższych kwot notariusz doliczy 23% podatku VAT.

Należy podkreślić, że stawki wynagrodzenia notarialnego w tym przypadku mają charakter stawek maksymalnych. Innymi słowy, notariusz może wziąć za dokonanie czynności (sporządzenie umowy) mniej, ale nie może żądać więcej. Stąd też praktyczna wskazówka – niekiedy przed spotkaniem z konkretnym notariuszem lepiej podpytać w kilku kancelariach o wysokość wynagrodzenia za daną usługę.

Czy obdarowana córka może skorzystać ze zwolnienia z zapłaty podatku od spadków i darowizn?

Darowizna, jako forma przekazania majątku zstępnym, od 1 stycznia 2007 r. stała się o tyle atrakcyjna, że wskutek nowelizacji ustawy o podatku od spadków i darowizn zwolniono od tego podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez najbliższą rodzinę a to małżonka, zstępnych, wstępnych (rodziców, dziadków itp.), pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, jeżeli tylko:

W przypadku gdy darowizny dokonano w formie aktu notarialnego, zgłoszenie umowy do urzędu skarbowego nie jest konieczne, albowiem uczyni to sam notariusz. Należy podkreślić, że umowa darowizny z punktu widzenia darczyńcy ma szczególny skutek. Otóż umowa ta w sposób ostateczny przenosi własność darowanej rzeczy na obdarowanego. Oznacza to, że obdarowany staje się właścicielem darowanej rzeczy (ruchomości, nieruchomości) z chwilą podpisania aktu notarialnego darowizny.

Jak spisać testament?

Zamiast umowy darowizny w grę może wejść także testament. Babcia może zapisać przedmiotową nieruchomość w testamencie. Najpewniejszym (a jednocześnie niedrogim) rodzajem testamentu jest testament notarialny. Koszt sporządzenia testamentu w formie aktu notarialnego to ok. 100 zł. Oczywiście babcia może spisać również własnoręczny testament. Forma testamentu własnoręcznego jest uregulowana przez ustawodawcę w przepisie art. 949 Kodeksu cywilnego. Należy on do testamentów zwykłych. Każdy, kto umie czytać i pisać oraz ma pełną zdolność do czynności prawnych, może oświadczyć swoją „ostatnią wolę” w tej formie.

Aby można było uznać taki testament za ważny, powinien on być w całości napisany ręką spadkodawcy, w języku, który jest jemu znany, oraz być opatrzony datą i podpisem. Jeśli testament zostanie napisany w sposób nieczytelny, to takie oświadczenie będzie bezskuteczne. Warto zatem dołożyć wszelkich starań, aby treść pisma była czytelna, a testament sporządzony z zachowaniem wszystkich reguł, o których mowa w przepisach.

Nieważny będzie testament spisany przy użyciu urządzenia mechanicznego, np. maszyny do pisania, komputera (choćby nawet był własnoręcznie podpisany przez spadkodawcę). Testament nie może zostać opatrzony podpisem elektronicznym. Taka forma podpisu nie spełnia warunków testamentu własnoręcznego.

Nie ma zaś znaczenia materiał, na którym sporządzono testament własnoręczny. Można go napisać zarówno na kartce papieru, jak i na desce czy murze. Do spisania „ostatniej woli” można użyć ołówka, długopisu, pióra, kredy itp. Należy jedynie pamiętać, aby w całości był spisany ręką testatora i podpisany.

Brak daty w treści testamentu może powodować nieważność oświadczenia spadkodawcy. Brak daty nie pociągnie za sobą nieważności testamentu własnoręcznego, o ile nie wywołuje wątpliwości co do zdolności spadkodawcy do sporządzenia testamentu, co do treści testamentu lub co do wzajemnego stosunku kilku testamentów.

Sporządzenie kilku testamentów przez jednego spadkodawcę

Jeśli bowiem spadkodawca sporządzi kilka testamentów o różnej treści i nie opatrzy ich datą, to jej brak spowoduje, że nie będzie można ustalić, który z nich był ostatni. W takim przypadku sąd uzna wszystkie testamenty za nieważne.

Taka sama sytuacja będzie miała miejsce, gdy spadkodawca nie miał przez jakąś część swojego życia pełnej zdolności do czynności prawnych (np. był ubezwłasnowolniony), a w toku postępowania nie zostanie udowodnione, kiedy sporządzono testament. Wtedy również brak daty na testamencie oznaczać będzie jego nieważność.

Datę można umieścić w każdym miejscu pisma. Może znaleźć się na górze dokumentu, w jego treści lub pod oświadczeniem spadkodawcy. Nie ma to wpływu na ważność testamentu. Podpis spadkodawcy powinien znaleźć się na końcu testamentu, tj. pod oświadczeniem woli.

Proszę zwrócić uwagę, że Pana mama – w przypadku odziedziczenia spadku po jej matce – nie będzie musiała zapłacić, podobnie jak w przypadku umowy darowizny, podatku od spadków i darowizn.

Zgodnie z art. 4a ustawy o podatku od spadków i darowizn zwalnia się od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych przez m.in. zstępnych, małżonka, jeżeli: zgłoszą nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego, w przypadku nabycia w drodze dziedziczenia w terminie 6 miesięcy od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku.

Jeżeli zatem spadkobierca złoży właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego zgłoszenie SD-Z2, w terminie 6 miesięcy od dnia zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia lub od dnia uprawomocnienia się orzeczenia sądu stwierdzającego nabycie spadku, to nie będzie musiał płacić żadnego podatku.

Przy testamencie będzie Pana mama musiała ponieść również koszty postępowania spadkowego (ok. 50 zł za wniosek o stwierdzenie nabycia spadku, u notariusza – będzie drożej).

Poprzez tę formę przekazania nieruchomości (bądź jej części) Pana mama stanie się jej właścicielem dopiero po śmierci mamy. Warto jeszcze pamiętać, że testament może być w każdym czasie przez babcię odwołany.

Przykłady

Przypadek Janiny i jej córki Ani Janina, mająca w posiadaniu trzy mieszkania, postanowiła, że jeden z nich przekaże swojej córce Ani. Obie zdecydowały się na sporządzenie umowy darowizny w formie aktu notarialnego, aby uniknąć ewentualnych konfliktów z innymi członkami rodziny po śmierci Janiny. Dzięki temu Ania stała się pełnoprawnym właścicielem mieszkania, co zabezpieczyło jej interesy oraz zapewniło klarowność w kwestii przekazanego majątku.

Dylemat Krzysztofa dotyczący przyszłego dziedziczenia Krzysztof, będąc jedynym synem, otrzymał od ojca ustne zapewnienie, że dziedziczy dom rodzinny. Jednak obawiając się o swoją przyszłość w przypadku niespodziewanej śmierci ojca i potencjalnych roszczeń ze strony dalszej rodziny, zasugerował ojcu sporządzenie testamentu notarialnego. Testament ten miałby jasno określić, że Krzysztof jest jedynym spadkobiercą, co zabezpieczy jego prawo do dziedziczenia bez potrzeby angażowania sądów i unikając rodzinnych sporów.

Komplikacje w rodzinie Ewy po śmierci babci Babcia Ewy, nie sporządziwszy testamentu, zmarła, zostawiając dom, który miała być podzielony między wnuków. Jednak brak formalnych dokumentów spowodował, że rozstrzygnięcie, kto i w jakiej części odziedziczy majątek, stało się przedmiotem sporów i nieporozumień. Po długich miesiącach konfliktów i negocjacji, rodzina zdecydowała się na mediatora, aby osiągnąć porozumienie i właściwie rozdzielić nieruchomość. Ewa zdała sobie sprawę, jak ważne jest posiadanie wyraźnie spisanego testamentu lub darowizny, aby uniknąć takich sytuacji w przyszłości.

Podsumowanie

W artykule omówiono różnice oraz zastosowanie umowy darowizny i testamentu w kontekście przekazywania nieruchomości. Podkreślono, że formalne uregulowanie przekazu majątku za życia poprzez umowę darowizny lub zapewnienie jego przejścia poprzez testament może znacząco zabezpieczyć interesy bliskich oraz zapobiec potencjalnym konfliktom po śmierci darczyńcy. Jako przykłady z życia przedstawiono sytuacje, w których odpowiednie podejście do tych kwestii prawnych umożliwiło klarowne i bezproblemowe przekazanie majątku.

Oferta porad prawnych

Potrzebujesz porady prawnej lub sporządzenia dokumentów dotyczących darowizny czy testamentu? Skorzystaj z naszych usług prawnych online! Oferujemy profesjonalne konsultacje oraz pomoc w przygotowaniu niezbędnych pism, aby zabezpieczyć Twoje interesy i przyszłość Twojej rodziny. Aby skorzystać z naszych usług, opisz swój problem w formularzu pod artykułem.